Оценка предприятия (бизнеса)

Санкт-Петербург О принципе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки При определении рыночной стоимости объекта оценки моделируется поведение типичного покупателя и типичного продавца, каждый из которых озабочен возможностью получения предельно высокой выгоды от сделки с этим объектом см. Максимально высокая выгода ассоциируется: В связи с этим принцип наилучшего и наиболее эффективного использования ННЭИ объекта оценки считается ключевым и необходимость учета его в процедурах оценки не подвергается сомнению. Автор статьи [2] и некоторые участники ее обсуждения на форуме . Остановимся подробнее на основах обсуждаемой проблемы. Для недвижимости это означает, например, что выбор торговой функции, допускаемой правилами зонирования и потребностями социума, в качестве наилучшей, должен быть поддержан выбором типа категории заведения, размера и характера планировки здания, продуктовой гаммы и пула арендаторов, обеспечивающих наибольшую эффективность доходность этой функции. Заметим, что принцип ННЭИ признается не только американскими, но также международными, европейскими и отечественными стандартами в качестве основополагающего для определения понятия рыночной стоимости объекта недвижимости. Однако следует иметь в виду необходимость применения этого принципа и при определении рыночной стоимости бизнеса.

Лекция 1. Основы оценочной деятельности

Основы профессиональной деятельности Правовое обеспечение формирования, обращения и оценки собственности Содержание Основы российской правовой системы, законодательные и нормативные правовые акты и правоприменительная практика обеспечения и защиты прав собственности. Равенство всех форм собственности. Особенности и государственная регистрация права различных видов собственности. Юридическое исследование права собственности для целей их экономической оценки.

Принципы оценки предприятия можно разделить на четыре категории: 4) наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного.

Все принципы между собой взаимосвязаны, но условно их подразделяют на три категории: Принцип полезности означает, что предприятие обладает стоимостью, только если оно может быть полезно собственнику. Принцип ожидания предвидения заключается в том, что стоимость бизнеса зависит от дохода, прибыли или других выгод, которые могут быть получены собственником предприятия в будущем. На принципе ожидания основан доходный подход.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другое предприятие с аналогичной полезностью. Сравнительный подход и затратный подход основаны на применении принципа замещения.

В связи с этим оценочному сообществу не безразлично какие требования будут включены в разрабатываемый документ. Одним из вопросов, который вызывал и продолжает вызывать многочисленные дискуссии — это вопрос, связанный с определением наиболее эффективного использования НЭИ земельного участка и объекта недвижимости в целом.

Идеи НЭИ имеют давнюю историю.

Принципы оценки бизнеса: принципы пользователя предприятием. Принципы Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Принцип наиболее эффективного использования. Принцип наиболее эффективного использования занимает особое место в ряду всех принципов оценки недвижимости. Наиболее эффективное использование НЭИ представляет собой наиболее вероятное использование объекта недвижимости, которое не противоречит действующему законодательству, физически и финансово осуществимо и при котором объект недвижимости имеет наибольшую стоимость.

Принцип наиболее эффективного использования является главным, основополагающим принципом оценки рыночной стоимости как стоимости в обмене. Из определения следует, что в процессе анализа наиболее эффективного использования последовательно рассматриваются следующие критерии: Физическая осуществимость — возможность застройки свободного земельного участка или реконструкции существующих улучшений с использованием современных технологий строительства в приемлемые сроки и с приемлемым качеством.

Юридическая правомочность — возможность застройки свободного земельного участка или реконструкция существующих улучшений, не противоречащая нормам и правилам зонирования и частным юридическим ограничениям. Финансовая оправданность — проект застройки свободного земельного участка или реконструкции существующих улучшений, обеспечивающий положительную конечную отдачу от проекта, соизмеримую с отдачами по альтернативным инвестициям.

Максимально экономически эффективное использование — то использование, которое соответствует максимальной отдаче среди всех рассмотренных финансово состоятельных вариантов.

Экономические принципы оценки стоимости бизнеса

Особенности оценки бизнеса в России Предприятие бизнес является наиболее сложным объектом оценки, требующим от оценщика помимо владения всеми методами собственно оценки, еще и определенного знания основ инвестиционного и макроэкономического анализа, знакомства с разными методиками исследования рынков. По мере развития рыночных отношений потребность в независимой оценке будет возрастать. Уже сейчас существуют законодательные требования по проведению независимой оценки в целом ряде случаев.

Так, согласно Федеральному закону"Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценка объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ, либо муниципальным образованиям, является обязательной при их приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, передаче в качестве вклада в уставные капиталы.

Обобщение основных принципов оценки бизнеса, которые составляют Обобщающий принцип наиболее эффективного использования объекта.

ДП — это исчисление текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. Таким образом, оценка с позиции ДП во многом зависит от того, каковы перспективы бизнеса оцениваемого предприятия. Под наиболее эффективным использованием подразумевается принцип, который лежит в основе зависимости рыночной стоимости объекта оценки от его наиболее эффективного использования.

Рыночная стоимость бизнеса во многом зависит от его перспектив. Именно методы доходного подхода позволяют учесть эти перспективы. Стоимость бизнеса определяется на основе ожидаемых будущих доходов, которые оцениваемое предприятие может принести. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях.

В рамках доходного подхода обычно выделяют два основных метода:

Принципы оценки недвижимости

Процесс оценки стоимости бизнеса предприятия. Принципы оценки бизнеса и факторы, влияющие на величину стоимости бизнеса. Общая характеристика объекта оценки и анализ финансового состояния рыночной стоимости предприятия.

Все принципы оценки сгруппированы в три группы. принципа наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта недвижимости [1, 4] . варианта ННЭИ для действующего предприятия, фирмы (бизнеса).

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости является результатом анализа принципов оценки, напрямую обусловленных действием рыночной среды. Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными и могут совпадать со стоимостью, особенно в условиях совершенного рынка.

Если рынок предлагает незначительное число прибыльных предприятий, то есть спрос превышает предложение, то цены на них могут превысить их стоимость. Если на рынке имеет место избыток предприятий-банкротов, то цены на их имущество окажутся ниже реальной рыночной стоимости. В долгосрочном аспекте спрос и предложение являются относительно эффективными силами в определении направления изменения цен.

Принципы оценки бизнеса

Например, трактор может применяться и на строительной площадке, и на сельскохозяйственных работах, и на промышленном предприятии. В качестве базовой сферы применения для оценки трактора оценщик выберет ту, в которой наиболее полно реализуются функциональные возможности этой машины. Принцип соответствия объекта требованиям рынка. Один и тот же объект разными категориями покупателей инвесторов оценивается по-разному.

Принцип ориентации на равновесные цены требует, чтобы при оценке использовались равновесные цены аналогов.

Принципы оценки стоимости бизнеса — это основные положения и наиболее эффективного использования, сбалансированности.

Принципы оценки бизнеса В группу принципы оценки бизнеса, основанные на представлениях собственника, входят: Принцип полезности - является более важным для целей управления стоимостью имущества предприятия. Стоимость предприятия, его имущества в значительной мере зависит от состояния внешней среды, степени политической и Оценка имущества для бизнеса и частных лиц В практике оценки имущества используются принципы спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использования и др.

Налог на имущество предприятий Рассматривая принципы налогообложения имущества предприятий, нельзя не обратиться к основным началам налогообложения в целом. В связи с переходом к реальной оценке имеющегося в собственности предприятий имущества, значение и роль налога на Именно такие принципы положены в процесс оценки основных средств оценки материальных запасов и затрат. Принципы оценки бизнеса Стоимость предприятия, стоимость его имущества в значительной мере зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране.

ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ бизнеса

Оценку бизнеса проводят в целях: Принципы оценки Можно выделить три группы взаимосвязанных принципов оценки: Рассмотрим первую группу принципов. Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Из принципа полезности вытекает еще один принцип оценки — принцип ожидания, или предвидения. Вторая группа принципов оценки обусловлена эксплуатацией собственности и связана с представлением производителей.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования предприятия — основной принцип оценки его стои мости. Он определяет выбор.

Можно выделить три группы принципов оценки: Большое количество принципов не означает, что можно применить их все сразу. В каждом случае выделяются основные и вспомогательные принципы. Когда речь идет о принципах, то появляются лишь основные закономерности поведения субъектов рыночной экономики. В реальной жизни целый ряд факторов может искажать их действие. К примеру, государственное вмешательство иногда искажает реализацию тех или иных принципов оценки. Несовершенство рыночных отношений, характерное для этапа перехода к рыночной экономике, еще больше деформирует действие принципов оценки.

По этим причинам принципы оценки отражают лишь тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют такого поведения. Вместе с тем, по мере развития в нашей стране рыночных отношений действие объективных принципов оценки бизнеса будет усиливаться.

Принципы оценки, связанные с рыночной средой

Помимо общих целей может возникнуть необходимость оценки отдельных видов активов , реже пассивов кредитно-финансовых институтов , что свидетельствует о возможности существования специальных целей оценки отдельных групп активов и пассивов. Изучение и анализ деятельности кредитных организаций позволяет сделать вывод о том, что для них, так же как и для предприятий, присущи общие принципы оценки бизнеса.

Небольшие отличия выражаются лишь в том, что реализация этих принципов на практике имеет свои отличительные особенности, что обусловлено, главным образом, спецификой кредитных организаций как объектов оценки и особым характером деятельности кредитно-финансового сектора. Ключевым принципом оценки кредитно-финансовой деятельности является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Согласно ему, из всех возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования капитала , как собственного, так и заемного, то есть вариант, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности оцениваемой организации как единого целого.

Цели оценки бизнеса; принципы оценки бизнеса; Процесс оценки принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования бизнеса предприятия Расчет рыночной стоимости бизнеса Приложения правоустанавливающие документы. Для того чтобы Вы понимали процедуры работ по оценке бизнеса, позвоните по телефонам в Москве: Необходимые документы для оценки бизнеса предприятия? Копии учредительных документов Устав, Учредительный договор, Свидетельство о регистрации 2.

Копии проспектов эмиссии, отчетов об итогах выпуска ценных бумаг для ОАО 3. Виды деятельности и организационная структура компании 4. Данные бухгалтерской отчетности за последние лет бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках 5. Список имущества инвентарный 7. Данные о активах недвижимости, запасах, акциях, векселях, нематериальных активах 8. Расшифровка кредиторской задолженности 9. Расшифровка кредиторской задолженности по срокам образования, по видам дебиторской задолженности, доля сомнительной задолженности При наличии дочерних компаний, информация по ним.

Бизнес-инструмент: Принцип внутреннего клиента